Центр лицензирования и сертификации

ks +38(067) 837-18-94

mts +38(095)762-84-59

lifecell +38(063)378-42-48

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

 

dergbud-insta

fb-dergbud

№19. Об изменении функционального назначения.

К появлению данной статьи привело два, на первый взгляд, не связанным между собой события. Первое из них – это внесение изменений в Порядок перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома.     

   Изменения утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 18 августа 2021 года № 881. Второе событие - это появившаяся  информация, о том, что Верховный суд Украины, согласился с заключением суда апелляционной инстанции, о том, что цитирую далее:

  «сам по себе факт изменения функционального назначения объекта строительства не является достаточным признаком реконструкции, поскольку реконструкция в любом случае влечет за собой изменение основных технико-экономических показателей объекта строительства».

    По-моему речь идет о вещах родственного характера. Попробую аргументировать, дело в том, что согласно внесенным изменениям, технический осмотр дачного или садового дома, а это основная процедура при переводе его в жилой, проводится с целью определения его соответствия фактического состояния, далее внимание, новому функциональному назначению, то есть речь тоже об изменении функционального назначения. При этом о реконструкции тоже не упоминается. Поэтому следует поначалу разобраться с терминами, что такое функциональное назначение, чем оно отличается от целевого назначения объекта строительства, если вообще отличается и почему речь идет об изменении функционального, а не целевого назначения. А может, есть еще какое-нибудь предназначение?

     В базовом законе "О регулировании градостроительной деятельности", термин функциональное назначение, как и его изменение, употребляется по отношению к территориям, а термин целевое назначение – к земельному участку. Однако прямых определений ни того, ни другого термина нет. Но отмечу, что застройка земельного участка осуществляется в пределах его целевого назначения, установленного в соответствии с законодательством, это статья 24 закона. На определение термина функциональное назначение объекта строительства, равно как и целевое, встретить не удалось.

   В то же время, само определение объекта строительства, в этом же законе, говорит, что объектом строительства являются дома, здания, сооружения любого назначения. Так что корректнее говорить о просто назначении объекта строительства, не добавляя это путающее прилагательное  - функциональное. В большинстве случаев так оно и есть, а если нужно конкретно, следует указывать назначение объекта. Так, ДБН А.2.2-3:2014 Состав и содержание проектной документации на строительство, содержит определение объектов производственного и непроизводственного назначения, последние могут конкретизироваться жилого или общественного назначения. Немало нормативно-правовых актов содержат в том или ином виде определение назначения объектов. Ну, например, перечень зданий промышленного и сельскохозяйственного назначения, объектов энергетики, транспорта, связи и обороны, складских помещений, утвержден постановлением Кабинета Министров.

    А откуда же берется это "масляное" приложение – функциональное? Как ни странно из ДБН А.2.2-3:2014 Состав и содержание проектной документации на строительство, в определении видов строительства. Так капитальный ремонт – это совокупность работ на объекте строительства, без изменения его геометрических размеров и функционального назначения. Почему не просто назначения? А реконструкция, наоборот, предполагает изменение размеров и функционального назначения. А в определении комплекса, как вида объекта строительства, говорится еще и о целевом назначении, ибо комплекс – это совокупность сооружений, объединенных целевым назначением!? Правда, в определении термина комплекс, в приведенном порядке проектирования этот рудимент уже изъят. Думаю, что подобное неизбежно ждет и приставку функционального назначения в других случаях, которая абсолютно никакой нагрузки не несет. Есть назначение объекта строительства и этого вполне достаточно потому, что объект строится именно по назначению, а не для того, образно, чтобы закрывать дырку в стене.

    С высокой долей вероятности можно сказать, что назначение объекта строительства определяется кодом, приведенным в Государственном Классификаторе зданий и сооружений. Во вводной части этого акта указано, что объектами классификации есть здания производственного и непроизводственного назначения и инженерные сооружения различного функционального назначения. При этом инженерные сооружения классифицируются в основном по инженерному замыслу, определяемому целевым назначением объекта, а здания классифицируются по их функциональному назначению. Ну, такое определение. Фактическое назначение объекта строительства ассоциируется с названием здания или сооружения, приведенного в государственном классификаторе, соответственно каждому такому названию здания, сооружения присвоен отдельный код. Хотя определений ни функционального, ни целевого назначения не приводится, думаю без них можно и обойтись, потому что код здания или сооружения как раз и является выражением его функционального назначения. Именно он отмечается в целом ряде электронных документов, создаваемых через реестр строительной деятельности. Да и приложение 3 к Порядку ведения единой государственной электронной системы в сфере строительства уже своим названием красноречиво об этом свидетельствует. Называется он таблица соотношения классификаторов целевого назначения, списков функционального зонирования территорий и классификатора зданий и сооружений.

    Резюме, говоря об изменении так называемого функционального назначения объекта, по существу, речь идет об изменении кода объекта. Должно ли при этом изменяться название объекта строительства, ой какой непростой вопрос. Может быть, и да и нет, выиграют те, кто мудро и грамотно назвал объект строительства. Итак, как изменить код объекта? Надо поблагодарить разработчиков порядка ведения единой государственной системы, за упомянутое уже приложение 3 Таблица соотношения разных классификаторов. Используя эту таблицу несложно убедиться, что новое назначение объекта будет соответствовать функциональному назначению территории и целевому назначению земельного участка. Рассмотрим на примере перевода дачных и садовых домов в жилые дома. И те и другие дома объединены под одним общим кодом 1110 Дома одноквартирные. Но подклассы у них разные. 1110.1 – это дома одноквартирные массовой застройки, 1110.4 Дома дачные и садовые. И функциональное назначение территории, и целевое назначение земельного участка для этих подклассов различаются. Поэтому первым шагом, очевидно, выглядит изменение назначений территории земельных участков. В порядке перевода об этом речь не идет, что дает основания полагать, что порядок применяется в тех случаях, когда изменения назначений уже произошли. Это была градостроительная и земельная сторона дела. Теперь перейдем к архитектурно-технической стороне этого вопроса.

   Определения, представляющие собой в архитектурно-конструктивном плане дачные, садовые и жилые дома можно найти в ДБН Планировка и застройка территорий. Там отмечено, что дом дачный – это жилой дом усадебного типа для использования в течение года для отдыха, временного пребывания или постоянного проживания. Дом садовый - здание, не дом, летнее, сезонное использование, которого в части нормирования площади застройки, наружных конструкций и инженерного оборудования, не соответствует нормативам, установленным для жилых домов. Дом – это тоже здание, но предназначенное для проживания или деятельности людей, а дом садовый, видите ли, здание. Дачный дом или индивидуальный дом - жилой дом с приусадебным участком и хозяйственными сооружениями, предназначенными для одного домохозяйства. Приблизительно тоже самое говорится и в ДБН Жилые дома – одноквартирный жилой дом, индивидуальный жилой дом, имеющий придомовый участок. Думаю, не только у меня возник вопрос для чего переводить дачный дом в жилой, если он уже по определению является жилым домом. Пожалуй, для того чтобы изменить название.

    Решение о переводе, как известно, является основанием для использования дачных и садовых домов в качестве жилья, в частности для регистрации места жительства. Основных документов, которые требуются для принятия решения о переводе, документ о праве собственности и отчет о техническом осмотре садового или дачного дома. Нетрудно представить, какой промежуток времени может разделять эти документы. Но если бы только временный, не исключено, что то на что оформлено право собственности и то, к чему проводится технический осмотр, мягко говоря, не совпадают. Понятно о чем идет речь, что-то достроено, что-то перестроено, ответы на эти вопросы мог бы дать паспорт технической инвентаризации, но он отсутствует в перечне подаваемых документов для перевода. А если имеет место такое несовпадение, сначала нужно воспользоваться строительной амнистией и привести, и право собственности и паспорт технической инвентаризации в актуальное состояние.

  Опять же приходится подчеркивать, что основным документом в строительстве является Порядок ведения единой государственной электронной системы, ведь теперь отчет о проведении технического осмотра дачного (садового) дома содержит сведения предусмотренные порядком ввода этой системы и делается этот отчет исключительно с использованием реестра строительной деятельности. Теперь это электронный документ, называемый Отчет о проведении технического осмотра дачного (садового) дома. Он содержит данные следующего характера: это сведения о проведении технического осмотра, характеристиках (дачного) садового дома, и в этих характеристиках как раз указывается код объекта, очевидно уже должен указываться для жилого дома, потому что больше нигде эта информация не указывается. Далее содержится информация об основных конструкциях дома, результатах технического осмотра этого дачного (садового) дома, выводе о соответствии государственным строительным нормам, ну и понятно дата, подпись.

  Основным, надо считать – результаты технического осмотра. Вынужден отметить, что документ готовились смелые люди, потому что взялись за то, что не совсем знают или понимают. Поэтому в документе, утвержденном Правительством, указаны утратившие силу нормативные акты. Это ДБН В.2.2-15:2015 Жилые дома. Основные положения от 2015 года и знаменитые ДБН 360-92** Градостроение. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

  Что говорится в результатах технического осмотра? Я коротко их назову:

  Отметка о соответствии требованиям пункта ДБН Жилые дома в части высоты жилых помещений. Она должна быть не менее 2,5 м.

  Отметка об отсутствии деформации, которая может привести к потере несущей способности конструкции и разрушению дома.

  Отметка о наличии действующей системы отопления для обеспечения эксплуатации дома в течение всего года.

  Отметка о соответствии в части соблюдения санитарных и противопожарных разрывов.

  Отметка о соответствии требованиям, которые не указаны, кроме указанных в разделе 1, я долго искал что это за раздел 1, оказалось что предыдущий документ, который был утвержден как форма отчета о техническом осмотре, состоял из двух разделов, этот документ исключен, но ссылка на раздел осталась.

    Таким образом, ответы на вопрос совпадает ли то, что осматривалось потому, что оформлено право собственности как видите, нет. Что свидетельствует либо о несовершенстве процесса перевода, либо о способе легализации проведения строительных работ без получения права на их выполнение, ну, если они конечно проводились и не были амнистированы. Кстати в форме отчета, который был исключен, содержалась позиция такого типа, что объект построен в период "с", "по", согласно документам подтверждающим сроки строительства объекта или хотя бы со слов владельца. Хотя за что-то можно было зацепиться.

  Теперь о втором обстоятельстве, которое послужило поводом для статьи. Кратко суть дела: свободные складские помещения отданы в аренду танцевальной студии, случай следует сказать не единичный. На этом основании возник вопрос о необходимости, ну, разумеется была жалоба, проведение реконструкции, поскольку изменилось функциональное назначение объекта. Но перестройки как главного определяющего фактора реконструкции, как отмечается в информации, не произошло, и технико-экономические показатели не изменились. То есть речь идет только об изменении назначения объекта строительства. И если для дачных и садовых домов проблема, в общем-то, урегулирована, то для других объектов нет, а она реально существует.

    Если обратиться к классификатору зданий и сооружений, то для складов, складских помещений и танцевальных залов предусмотрены отдельные коды. И если складские помещения, о которых идет речь в информации, являются отдельным зданием и поскольку процедуры изменения назначения нет, то формально нужно проводить реконструкцию. Честно говоря не очень верится что превратить склад в танцхол можно только разослав ковролин, так сказано в той же информации, а уровень отопления, вентиляции, освещения, а раздевалки, душевые, санузлы для немалого количества танцующих? Да и о том, что ТЭПы не изменились говорить не очень корректно, начиная с того, что для складов и общественных зданий они регулируются разными приложениями ДБН А.2.2-3:2014.

    Но начинать все равно нужно с уточнения функционального назначения территории и целевого назначения земельного участка. Снова смотрим таблицу соотношения, ни функциональные зоны, ни земельные участки по назначению не совпадают. Поэтому передача в аренду складского помещения, подчеркиваю еще раз, если это отдельное здание, для занятий танцевальной студии, как-то не вписывается ни в градостроительное, ни в земельное законодательство. Но если складские помещения являются только частью какого-нибудь здания, то невозможное может стать в определенной степени возможным, хотя бы частично. Согласно государственному классификатору, здания, используемые или запроектированные для нескольких назначений, должны быть идентифицированы по одному классификационному признаку в соответствии с главным назначением. Там же в классификаторе приведена процедура определения главного назначения, в основе которой, процентное соотношение площадей разных по назначению помещений здания, в составе полной общей площади, с отнесением этих помещений согласно их назначению или использованию к соответствующей классификационной группе. Приведен там и пример, когда здание в составе четырех жилых квартир, офисов кредитного учреждения, магазина, библиотеки, кабинета врача относится к классу 1262 Музеи и библиотеки. То есть в определенных случаях изменения назначения объекту кода можно и избежать, но относительно реконструкции помещения, в этом случае отдельного помещения я свое мнение уже выразил. Надеюсь, информация была интересной.

 г.Киев, Печерский район,бульвар Леси Украинки, дом 26Б, офис 404

(095)762-84-59, (067)837-18-94, (063)378-42-48

 

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

ОПЛАТА ПО ФАКТУ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ

 Представительства по всей Украине:

Киев, Одесса, Харьков, Днепр, Львов.

Отдел узаконивания самостроев

(095)762-84-59


Строительная лицензия и сертификация © 2010-2024. Все права защищены