№3. Виды строительства в заглавии объекта строительства.

Напомним, что в названии объекта строительства, в числе трех обязательных составных частей названия, должен быть указан вид строительства. Отсутствие такой информации может рассматриваться как основание для отказа в выдаче разрешения. В протоколах разрешительной комиссии Государственной инспекции градостроительства и архитектуры можно нередко найти следующее замечание: название объекта строительства по проектной документации не отражает вид строительства в соответствии с намерениями застройки. Вот чтобы не получить такое замечание нужно учитывать то, о чем я дальше напишу.

Сегодня виды строительства перечислены в статье 1 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", где определено, что строительство это новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта строительства. Видите технического переоснащения здесь нет. Не знаю ли это окончательный ему приговор, но о нем, о техническом переоснащении, мы поговорим отдельно. Один из этих приведенных терминов должен быть в названии объекта строительства, где угодно, лучше в начале названия чтобы снять сразу все вопросы, возможно в конце, это когда исправляется уже ранее присвоенное название, может быть внутри. Но должно быть. Может ли быть в названии объекта строительства сразу несколько видов строительства? Прямо не запрещено, хотя в определении объекта строительства название объекта строительства, слово вид строительства стоит в единственном числе. Я обращался с таким вопросом к экспертам Минрегионстроя, не скажу что они подняли на смех, но с удивлением ответили, вы что не понимаете, что в таких случаях нужно употреблять обобщающий термин – строительство. После этого обращаться за официальным разъяснением стало неловко. После этого разговора я везде пишу и советую, что если в названии объекта строительства есть слово строительство, то это дает заказчику право одновременно выполнять на объекте строительства работы всех видов, нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, а у некоторых случаях и технического переоснащения.

Определения, характеристики и особенности применения этих видов работ издревле приведены в государственных строительных нормах. Сейчас это ДБН А.2.2-3:2014 Состав и содержание проектной документации на строительство, с учетом изменения № 1 в эти ДБН, которая вступила в силу с 1 июня 2018 года. Она кое-что их подправила и заметно. Вот начинаем как и полагается с нового строительства. Согласно ДБН А.2.2-3:2014, новое строительство - это строительство домов, зданий, сооружений, их комплексов, осуществляемое с целью создания объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, в том числе достройка остановленных объектов незавершенного строительства. на последнем мы еще остановимся. А так, не открою большого секрета, если скажу, что новое строительство есть всегда, на каждом объекте строительства. На каком-то уже было на каком-то продолжается, на каком только планируется. Никакой другой вид строительства не произойдет, если не завершилось новое строительство. Завершается оно, как известно, принятие объекта в эксплуатацию, а пока такое событие не произойдет, объект строительства будет находиться в статусе нового строительства. Даже если это продлится годами, а может и десятилетиями, и таких объектов, к сожалению, немало. Совета правды следует сказать, что это не касается индивидуальных или усадебных жилых домов, садовых дачных домов, хозяйственных или приусадебных зданий и сооружений, пристроек к ним, которые закончены строительством до 5 августа 1992 года. До указанного времени для них не было единого порядка принятия в эксплуатацию. Для перечисленных объектов строительства достаточно иметь паспорт технической инвентаризации. Думаю, понятно и это собственно вытекает из определения, что новое строительство может быть только на таких объектах строительства, как отдельное сооружение или комплекс сооружений. Представить новое строительство на таком объекте строительства как часть постройки, даже теоретически затруднительно.

На этом с новым строительством можно было бы завершить, если бы не одно уточнение в его определении, на которое уже обращал внимание, это то, что касается нового строительства, в том числе отнесена достройка остановленных объектов незавершенного строительства. Когда такое бывает? Нередкость, когда новое строительство временно прекращается, тогда такой объект строительства попадает в статус объекта незавершенного строительства. Как ни странно базовые законы Украины в сфере строительства "О регулировании градостроительной деятельности" и "Об архитектурной деятельности", такого определения не содержат. Найти его удалось в законе "Об ипотеке". Объект незавершенного строительства – это объект строительства, на котором выдано разрешение на строительство, понесены расходы на его сооружение, и не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством. Кажется определение более чем четкое. В случае, когда через некоторое время заказчиком принимается решение о возобновлении строительства, по тому же проекту и само собой разумеется, что без названия объекта строительства могут возникнуть две принципиальные ситуации. Зависят они от наличия права на выполнение строительных работ или его отсутствия на момент восстановления строительных работ. Первая ситуация: разрешение на строительство, в общем порядке право на выполнение строительных работ, так сказать, есть "на руках", и не содержит временных ограничений или срока действия, в таком случае препятствий для продления строительных работ не усматривается. Срок действия разрешения не указывается уже с 2011 года, поэтому таких разрешений, в которых может быть указан срок действия, видимо, уже не осталось. Здесь возникают правда проблемы другого, инженерного плана. Состояние сводных конструкций и техническая возможность продолжения строительства. Но сегодня эта проблема за пределы "треугольника" заказчик, проектант, подрядчик не выходит, хотя проблема надо сказать – общая, и касается не только этой ситуации. И вопрос не в том, что неизвестно, что неизвестно, что нужно делать, как раз выписано все четко. Но делается ли это? Вопрос вне контроля, ведь планы-графики и продолжительность строительства не контролируется. Хотя в принципе мало. Ведь ДБН – акт обязателен к исполнению.

  Вторая ситуация. Если, например, была осуществлена консервация незавершенного строительства, то эта процедура предусматривает возвращение соответствующему властному органу документа о получении права на выполнение строительных работ. Поэтому нужно снова приобретать такое право. Так вот, в заявлении на выдачу разрешения на выполнение, а точнее продление строительных работ, название объекта строительства в части отображения вида строительства следует откорректировать. Новое строительство, заменить на достройку остановленного объекта незавершенного строительства. Разумеется, речь идет об изменении названия объекта строительства в полном смысле этого слова, ни в исходных данных, ни в проектной документации, в том числе в случае корректировки ни при принятии в эксплуатацию. Такое изменение усматривается необходимым только в заявлении на выдачу разрешения и самому выданному разрешению. И логика такой трансформации вполне понятна и очевидна. Подтвердить законность ранее выполненного строительства, иными словами, вывести из-под статуса самочинного, ранее выполненные строительные работы. Если же заказчик решил перепрофилировать незавершенное строительство с изменением названия объекта строительства, тогда дорога к восстановлению строительных работ будет длиннее и может производиться по как минимум двум сценариям. Первый – начать все сначала.

  По общему порядку это получить новые градостроительные условия и ограничения, технические условия, утвердить задачи на проектирование, разработать проект, получить положительный экспертный отчет в случае необходимости и обратиться за правом на выполнение строительных работ уже фактически на новом объекте строительства. До этого, если разрешение на предыдущий объект строительства на руках, не забыть его отменить. Такой путь больше подходит для случаев, когда до остановки строительства был выполнен небольшой объем работ, который не жалко и демонтировать. Если же объемы работ оказались немалыми, а возведенные конструкции можно использовать для нового объекта, тогда первым шагом должно стать оформление права собственности на незавершенное строительство. После этого, включение построенных конструкций в исходные данные на проектирование нового объекта строительства, но не забыть провести их техническое обследование, на предмет их возможного дальнейшего использования. В общем и коротко да.

  Капитальный ремонт, ключевое слово капитальный, потому что есть другие виды ремонтов, которые строительным законодательством не регулируются. В частности текущий, который нередко пытаются выдать капитальный, прежде всего, через источник финансирования. Поэтому нелишне быть уверенным, что имеете дело именно с капитальным ремонтом. Капитальный, слово латинского происхождения, означает главный, в словарях можно найти еще несколько толкований: очень важный, основной, крепкий, большой, основательный и даже солидный. Кажется больше всего подходят последние два определения – основательное и солидное. Но обратимся к нормативному определению, приведенному в ДБН А.2.2-3:2014. Читаем, капитальный ремонт - совокупность работ на объекте, принятом в эксплуатацию, без изменения его геометрических размеров и функционального назначения, предусматривающих вмешательство в несущие и ограждающие конструкции, а также инженерные системы общего пользования в связи с их физическим износом. и разрушением, улучшение его эксплуатационных показателей, а также благоустройство территории. Капитальный ремонт предусматривает приостановку на время выполнения работ, эксплуатации объекта в целом или его частей при условии их автономности. Остановимся так сказать на "реперных" точках этого определения. Объект строительства, на котором планируется произвести капитальный ремонт, должен быть принят в эксплуатацию, т.е. Это может быть акт приёмной комиссии, свидетельства, сертификаты. Разумеется, за исключением определенных объектов строительства построенных до 5 августа 1992-го года.

При этом собственно название сооружения, подлежащего капитальному ремонту, должно соответствовать названию сооружения, указанному в документе о принятии в эксплуатацию. Документ о собственности его не заменяет. Если такой документ найти не удается, объект, на котором планируется осуществление капитального ремонта, нужно принять в эксплуатацию. Где-то немного смешно, если речь идет о сооружении, построенном несколько десятилетий назад, но другое не предусмотрено.

В некоторых случаях для этого можно воспользоваться пунктом 10 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов. Он говорит, что в случае признания права собственности на самовольно построенный объект по решению суда, он принимается в эксплуатацию согласно этому порядку, при возможности его надежной и безопасной эксплуатации, по результатам проведения технического обследования такого объекта. Кажется, все понятно. Во-вторых, проведение капитального ремонта не допускает изменения ни геометрических размеров, ни функционального назначения объекта. Образно "что на входе, то и на выходе". Здесь тоже добавить нечего, только придерживаться. Третья и самая главная: капитальный ремонт предполагает вмешательство в несущие и/или ограждающие конструкции, а также инженерные системы общего пользования. Собственно в этом его отличие от других видов ремонта. Если такого вмешательства не происходит, то могут возникнуть определенные сомнения в принадлежности выполняемых работ к капитальному ремонту. Учитывайте, пожалуйста, это. И четвертая, о которой нередко забывают капитальный ремонт, предусматривает приостановку на время выполнения работ эксплуатацию объекта в целом или его части. А это значит, что соответствующие меры должны быть предусмотрены проектно-технологической документацией. То есть проект организации строительства и особенно проект выполнения работ. В следующих статьях будем говорить о других видах строительства – реконструкции, реставрации, техническом переоснащении. До встречи!