12.03.2011 года был принят Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», для упрощения разрешительных процедур в сфере строительства.

Узаконивание строительства (самовольная постройка, перепланировка)

Согласно ст.39 данного закона  объекты I-III категории сложности вводятся на основании регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации в инспекции ГАСК. Объекты IV-V категории сложности вводятся на основании акта готовности объекта к эксплуатации  с последующей выдачей ГАСКом сертификата соответствия.

Законом предусмотрено, что все объекты,  в зависимости от архитектурных и технических особенностей строительства делятся на V категорий сложности. Для каждой категории предусмотрены свои определенные разрешительные документы, необходимые для начала строительных работ, а также для ввода объектов в эксплуатацию. Во исполнение закона 13 апреля 2011 года Кабинет министров Украины принял два постановления, касающихся получения разрешения на начало строительных работ и ввода объектов в эксплуатацию:

Постановление КМУ №466 от 13.04.2011 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» и

Постановление КМУ №461 от 13.04.2011 «Вопросы ввода в эксплуатацию готовых объектов». 
      Согласно Закону и соответствующим постановлениям все объекты недвижимости разделены на 3 группы. 

Рассмотрим первую группу

– индивидуальные, садовые, жилые, дачные площадью  дома до 300 кв.м.  и не более 2-х этажей, а также гаражи, хозяйственные строения и сооружения на участке.

Приказом Минрегионбуда № 466 утвержден перечень объектов, строительство которых осуществляется после уведомления о начале выполнения строительных работ:

1. Индивидуальный (усадебный) жилой дом, садовый, дачный дом не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) площадью до 300 кв. метров.

2. Хозяйственные постройки и сооружения, в частности гаражи, расположенные на приусадебных, дачных и садовых земельных участках.

Этапы строительства выглядят следующим образом (при наличии документов подтверждающих право собственности на землю):

1.       Получение строительного паспорта.

2.       Подача уведомления о начале строительства.

3.       Строительство дома.

4.       Оформление технического паспорта (БТИ).

5.       Регистрация декларации о вводе объекта в эксплуатацию.

6.       Регистрация прав на недвижимость в Укргосреестре.

Теперь более подробно остановимся на каждом из пунктов.

     На основании приказа Минрегионбуда № 103 от 05.07.2011 г. "О Порядке выдачи строительного паспорта застройки земельного участка" получив в установленном порядке строительный паспорт, у Вас есть возможность построить дом, не получая нескольких обязательных для других построек разрешений (градостроительных условий и ограничений), без обязательного проекта (который нужно утверждать и согласовывать).

Таким образом, строительный паспорт  является  упрощенной официальной  процедурой строительства, которая не ограничена сроком действия.

 Порядок выдачи строительного паспорта

 -для получения строительного паспорта застройщик обращается в соответствующий специально уполномоченный орган градостроительства и архитектуры с письменным заявлением о намерениях застройки земельного участка.

   К заявлению заказчиком прилагаются:

1. заверенная в установленном порядке копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком;
2. заверенное в установленном порядке согласие совладельцев земельного участка (жилого дома) на застройку указанного земельного участка;
3. эскиз намерений застройки (местоположение зданий и сооружений на земельном участке, фасады, максимальные отметки высотности, расстояния до соседних земельных участков);

     После получения строительного паспорта Вам нужно уведомить ГАСК о начале строительства путем подачи уведомления установленного образца в Государственную архитектурно-строительную инспекцию по местонахождению объекта. При этом уведомление можно подать лично либо отправить заказным письмом с описью вложенных документов. На следующий день можно начинать строительные работы, ожидать ответа Инспекции не надо. 
   На протяжении семи календарных дней после уведомления Инспекции заказчик обязан письменно проинформировать о начале строительных работ орган местного самоуправления (городской совет, сельский совет или облгосадминистрацию).

  Но не все так просто как кажется. Например, был случай, когда заказчик отправил уведомление в ГАСК и не ожидая ответа начал строительство. Через некоторое время к нему пришел инспектор и заявил что по этому объекту был дан отказ, а то что заказчик не получил отказ по почте – не его проблемы, а проблемы заказчика  - со всеми вытекающими последствиями и штрафами за самовольное строительство. Надеюсь, что законодатели урегулируют данный нюанс.

Если не подавать уведомление  Ваше строительство будет считаться самовольным  -  согласно ст. 376 Гражданского Кодекса Украины.  Кратко приведу выдержку из этой статьи: «Жилой дом, здание, сооружение, иное недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения либо должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил».

   Более того законодатели приняли еще один очень важный для понимания Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности». Согласно ст.2 этого Закона -  выполнение строительных работ без уведомления о начале строительных работ в зависимости от категории сложности объекта грозит заказчику строительства крупным штрафом в размере 10 минимальных зарплат .
  После завершения строительных работ ввод в эксплуатацию объекта осуществляется путем регистрации в Инспекции декларации о готовности объекта. Причем декларацию можно также подать лично либо отправить заказным письмом. Инспекция должна зарегистрировать декларацию в течение 10 рабочих дней и сделать это бесплатно. После регистрации декларации необходимо уведомить органы местного самоуправления и пожарной безопасности о вводе в эксплуатацию объекта, предоставив им копию зарегистрированной декларации. На основании зарегистрированной декларации коммунальные службы должны в течение 10 дней подключить объект к коммуникациям. 

После этого Вам остается зарегистрировать право собственности на дом в Укргосреестре.

Вторая группа – объекты I-III категории сложности

Согласно ДБН А.2.2-3:2012 к данным категориям относятся многоквартирные жилые дома до 10 этажей, санатории, турбазы, здания городских администраций и т.д. Процесс строительства объектов, относящихся к этой группе, выглядит следующим образом: 

  1. Получение градостроительных условий и ограничений

Получение градостроительных условий  проводится согласно приказа Минрегионбуда № 109 от 07.07.2011 г. "Об утверждении порядка выдачи градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка"  в местном отделе градостроительства  и архитектуры  горсовета,  ГУИ выдаются бесплатно в течение 7 рабочих дней после регистрации заявления заказчика. 

Перечень документов для получения градостроительных условий и ограничений:

• заявление установленного образца и копия документа на право собственности (использования) земли;
• Ситуационный план-схема расположения земельного участка;
• выкопировка из топографо-геодезического плана М 1:2000
• кадастровая справка  из градостроительного кадастра (если есть в наличии);
• очередной кадастровый план (извлечение из земельного кадастра, если нет строительного кадастра);
• фотофиксация земельного участка с окружением;
• градостроительный расчет с технико-экономическими показателями запланированного объекта строительства.

  2. Разработка проектной документации.

Заказчик обращается в проектную организацию, которая готовит ему проект дома. Проектная организация обязательно должна иметь в своем штате минимум одного сертифицированного специалиста согласно Постановлению Кабинета Министров Украины от 23.05.2011 № 554 «Некоторые вопросы профессиональной аттестации ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры» (далее - Порядок) предусмотрено осуществление профессиональной аттестации ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг ), связанных с созданием объектов архитектуры, а именно: архитекторов, инженеров - проектировщиков, инженеров технического надзора и экспертов.

  3. Утверждение проектной документации.

Разрабатывается проектная документация на строительство объектов в порядке, который устанавливается центральным органом исполнительной власти с учетом всех требований градостроительной документации и и исходных данных, а также с обязательным соблюдением норм действующего законодательства, государственных стандартов, строительных норм и правил. Проектная документация утверждается заказчиком.
В целом проектная документация  представляет собой утвержденные в установленном порядке текстовые и графические материалы, которыми определяются:

технические, архитектурные, конструктивные, градостроительные объёмно-планировочные решения, а также сметы объектов строительства.
В определенных действующим законодательствам случаях, проекты строительства проходят обязательную экспертизу в порядке установленном Кабинетом Министров Украины экспертными организациями различной формы собственности, которые отвечают критериям, которые утверждены центральным органом исполнительной власти.

Проекты строительства объектов I-III категорий сложности не подлежат обязательной экспертизе.

Обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов, которые:
• относятся к IV и V категорий сложности, - относительно соблюдения нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения;
• сооружаемых на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями - в части прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений;
• строятся с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, - по сметной части проектной документации.

4. Регистрация в Государственной архитектурно-строительной инспекции декларации о начале строительных работ, осуществляется согласно постановлению КМУ № 461 от 13.04.2011 г., проводится бесплатно в течение 10  календарных дней после подачи пакета документов заказчиком. 

    Право на выполнение подготовительных работ (если они не были выполненные ранее согласно сообщению или зарегистрированной декларацией о начале выполнения подготовительных и строительных работ) работ на объектах, относящихся к I-III категорий сложности, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (в случае, если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) после регистрации декларации о начале выполнения строительных работ.

  5. Выполнение строительных работ. 

  6. Регистрация в Инспекции декларации о готовности объекта, осуществляется бесплатно в течение 10 календарных дней после подачи пакета документов заказчиком. 

Инспекция проверяет в течение десяти рабочих дней с  даты поступления к ней декларации полноту данных, указанных в ней, и регистрирует декларацию. В случае если декларация подана или оформлена с нарушением установленных требований, Инспекция возвращает ее на доработку с обоснованием оснований возвращения в срок, предусмотренный для ее регистрации. После устранения недостатков, послуживших основанием для возврата декларации на доработку, заказчик может повторно обратиться в Инспекцию для регистрации декларации.

 7. Регистрация права собственности. 

Регистрация права собственности проводится на основании Постановления КМУ от 17 октября 2013 р. № 868 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество».

В Государственном реестре прав регистрируются вещные права и их обременения на объекты недвижимого имущества, а именно на земельный участок, предприятие как единый имущественный комплекс, жилой дом, здание, сооружение или их отдельные части, квартиру, жилое и нежилое помещение.

Для проведения государственной регистрации прав заявитель подает органу государственной регистрации прав, нотариусу заявление , форму и требования к заполнению которой устанавливает Министерство юстиции.

Заявление подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества .

В случае если право собственности на жилой дом , здание или сооружение приобретается одновременно с вступлением в соответствующей заинтересованного лица прав на земельный участок, на котором они расположены , заявитель подает органу государственной регистрации прав , нотариусу одно заявление по таким объектам .

В случае проведения государственной регистрации вещного права на недвижимое имущество, являющееся производным от права собственности , с проведением государственной регистрации права собственности на такое имущество заявитель подает органу государственной регистрации прав , нотариусу заявление о государственной регистрации права собственности на такое имущество и заявление о государственной регистрации вещного права, является производным от права собственности . 

Третья группа – объекты IV и V категории сложности

(больницы,  многофункциональные торговые центры, нефтегазопроводы, объекты высотой более 100 м. и т.д.), для строительства которых необходимо проводить экспертизу проектной документации, получать разрешение на начало строительных работ, а после окончания строительства – акты ввода в эксплуатацию, а после утверждения актов получать Сертификат соответствия объекта. 

Для получения разрешения заказчик (его уполномоченное лицо) имеет право подать лично или отправить заказным письмом с описью вложения в Инспекцию по местонахождению объекта заявление о получении разрешения. К заявлению прилагаются:

• копия документа , удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком , или копия договора суперфиция ;
• проектная документация на строительство , разработана и утверждена в установленном законодательством порядке ;
• копия документа , удостоверяющего право собственности на здание или сооружение , или письменное согласие его владельца на проведение строительных работ в случае реконструкции , реставрации , капитального ремонта объекта ;
• копия лицензии , которая дает право на выполнение строительных работ , заверенная в установленном порядке (подается в случае необходимости) ;
• копии документов о назначении лиц , ответственных за выполнение строительных работ , лиц, осуществляющих авторский и технический надзор ;
• копии квалификационных сертификатов , заверенные в установленном порядке (архитектор, авторский надзор, технический надзор).

 Мы с радостью поможем Вам в решении затруднительных моментов на любой стадии процесса узаконивания строительства.

Узаконивание строительства, Узаконить самострой - Украина, Киев, Одесса, Львов, Харьков, Днепропетровск