Появу цієї статті спричинили дві на перший погляд не пов'язані між собою події. П  Перша з них - це внесення змін до порядку переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки. Зміни затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 18 серпня 2021 року № 881. Друга подія - це інформація що з'явилася інформаційному просторі, про те що Верховний суд України, погодився з висновком суду апеляційної інстанції, про те що цитую далі:

 сам по собі факт зміни функціонального призначення об'єкту будівництва, не є достатньою ознакою реконструкції, оскільки реконструкція в будь-якому випадку має наслідком зміну основних техніко-економічних показників об'єкту будівництва.

   Як на мене мова йде про речі спорідненого характеру. Спробую аргументувати, справа в тім що згідно з внесеними змінами технічний огляд дачного або садового будинку, а це основна процедура при переведенні його в жилі проводиться з метою визначення його відповідності фактичного стану, далі увага, новому функціональному призначенню, тобто мова теж про зміну функціонального призначення. При цьому про реконструкцію теж не згадується. Тому варто мабуть спочатку розібратися з термінами, що таке функціональне призначення, чим воно відрізняється від цільового призначення об'єкта будівництва, якщо взагалі відрізняється і чому мова йде про зміну функціонального а не цільового призначення. А може є ще якесь призначення?

    У базовому законі "Про регулювання містобудівної діяльності" термін функціональне призначення, як і його зміна, вживається по відношенню до територій, а термін цільове призначення -  до земельної ділянки. Проте прямих визначень ні того ні іншого термінів немає. Але зазначу, що забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства, це стаття 24 закону. На визначення терміну функціональне призначення об'єкта будівництва, так само як і цільове, натрапити не вдалося. 

  В той же час, саме визначення об'єкта будівництва, у цьому ж законі, говорить що об'єктом будівництва є будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення. Отже коректніше говорити про просто призначення об'єкта будівництва, не додаючи цей плутаючий прикметник  -  функціональний. У більшості випадків так воно і є, а якщо потрібно конкретно, варто вказувати призначення об'єкта. Так ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво, містить визначення об'єктів виробничого і невиробничого призначення, останні можуть конкретизуватися житлового або громадського призначення. Не мало нормативно-правових актів містять у тому чи іншому вигляді визначення призначення об'єктів. Ну наприклад,   перелік будівель промислового та сільськогосподарського призначення, об'єктів енергетики, транспорту, зв'язку та оборони, складських приміщень, от цей перелік затверджений постановою Кабінету Міністрів.

   А звідки ж береться цей "масляний" додаток -  функціональний? Як не дивно з ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво, з визначень видів будівництва. Так капітальний ремонт - це сукупність робіт на об'єкті будівництва, без зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення. Чому не просто призначення?  А реконструкція навпаки, передбачає зміну розмірів та функціонального призначення. А у визначенні комплексу, як виду об'єкта будівництва, йдеться ще й про цільове призначення, бо комплекс - це сукупність споруд об'єднаних цільовим призначенням!? Правда у визначені терміну комплекс у наведеному порядку проектування цей рудимент уже вилучено. Думаю що подібне неминуче чекає і приставку функціональний в інших випадках, яка абсолютно ніякого навантаження не несе. Є призначення об'єкта будівництва і цього цілком досить, бо об'єкт споруджується саме за призначенням, а не для того, образно, щоб закривати дірку у стіні. 

   З високою долею ймовірністю можна сказати, що призначення об'єкта будівництва, визначається кодом наведеним у Державному Класифікаторі будівель та споруд. У вступній частині цього акта зазначено, що об'єктами класифікації є будівлі виробничого та невиробничого призначення та інженерні споруди різного функціонального призначення. При цьому інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним задумом, що визначається цільовим призначенням об'єкта, а будівлі класифікуються за їх функціональним призначенням. Ну, таке визначення. Фактичне призначення об'єкта будівництва, асоціюється з назвою будівлі чи споруди, наведеної у державному класифікаторі, відповідно кожній такій назві будівлі, споруди присвоєно окремий код. Хоча визначень ні функціонального, ні цільового призначення не наводиться, думаю без них можна і обійтися, бо код будівлі чи споруди, якраз і є виразом її функціонального призначення. Саме він зазначається у цілому ряді електронних документів що створюються через реєстр будівельної діяльності. Та й додаток 3 до Порядку ведення єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вже своєю назвою красномовно про це свідчить. Зветься він таблиця співвідношення класифікаторів цільового призначення, переліків функціонального зонування територій і класифікатора будівель і споруд. 

   Резюме, говорячи про зміну так званого функціонального призначення об'єкта, по суті йдеться про зміну коду об'єкта. Чи має при цьому змінюватись назва об'єкта будівництва, ой яке непросте питання. Може бути і так і ні, виграють ті, хто мудро і грамотно назвав об'єкт будівництва.  Отже як змінити код об'єкта? Треба подякувати розробникам порядку ведення єдиної державної системи, за згаданий вже додаток 3, Таблицю співвідношення різних класифікаторів. Використовуючи цю таблицю нескладно пересвідчитися, чи нове призначення об'єкта буде відповідати функціональному призначенню території, та цільовому призначенню земельної ділянки. Розглянемо на прикладі переведення дачних і садових будинків у жилі будинки. І ті інші будинки об'єднані під одним загальним кодом 1110 Будинки одноквартирні. Але підкласи у них різні. 1110.1 - це будинки одноквартирні масової забудови, 1110.4 Будинки дачні та садові. І функціональне призначення території, і цільове призначення земельної ділянки, для цих підкласів різняться. А тому першим кроком, вочевидь виглядає зміна призначень території земельних ділянок. У порядку переведення про це не йдеться, що дає підстави гадати, що порядок застосовується у тих випадках, коли зміни призначень вже відбулися. Це був містобудівний та земельний бік справи. Тепер перейдемо до архітектурно-технічної сторони цього питання.

  Визначення, що являють собою в архітектурно-конструктивному плані дачні, садові та жилі будинки можна знайти в ДБН Планування та забудова територій. Там зазначено, що будинок дачний - це житловий будинок садибного типу для використання протягом року для відпочинку, тимчасового перебування або постійного проживання. Будинок садовий  - будівля, не будинок, будівля для літнього, сезонного використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання, не відповідає нормативам установленим для житлових будинків. Будинок - це теж будівля, але яка призначена для проживання або діяльності людей, а будинок садовий, бачите, будівля. Садибний будинок або індивідуальний будинок -  житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства. Приблизно те ж саме значиться і в ДБН Житлові будинки -  одноквартирний житловий будинок, індивідуальний житловий будинок, що має прибудинкову ділянку. Гадаю не тільки у мене виникло питання для чого переводити дачний будинок у житловий, якщо він уже за визначенням є житловим будинком. Мабуть для того щоб змінити назву. 

   Рішення про переведення, як відомо є підставою для використання дачних і садових будинків як житло, зокрема для реєстрації місця проживання. Основних документів які вимагаються для прийняття рішення про переведення два, документ про право власності і звіт про технічний огляд садового чи дачного будинку. Не важко уявити, який часовий проміжок може розділяти ці документи. Та якби ж тільки часовий, не виключено що те на що оформлено право власності і те що до чого проводиться технічний огляд, м'яко кажучи не співпадають. Зрозуміло про що йдеться, щось добудовано, щось перебудовано, відповіді на ці питання міг би дати паспорт технічної інвентаризації, але він відсутній у переліку документів що подаються для переведення. А якщо мають місце таке неспівпадіння, спочатку мабуть потрібно скористатися будівельною амністією і привести і право власності і паспорт технічної інвентаризації в актуальний стан.

 Знову ж приходиться наголошувати, що основним документом у будівництві становиться Порядок ведення єдиної державної електронної системи, адже тепер звіт про проведення технічного огляду дачного (садового) будинку, містить відомості передбачені порядком введення цієї системи і виготовляється цей звіт виключно з використанням реєстру будівельної діяльності. Тепер це електронний документ, який зветься Звіт про проведення технічного огляду дачного  (садового) будинку. Він містить дані наступного характеру: це відомості про проведення технічного огляду, характеристики (дачного) садового будинку, і в цих характеристиках якраз зазначається код об'єкта, який очевидно уже має вказуватись для жилого будинку, бо більше ніде ця інформація не зазначається. Далі міститься інформація про основні конструкції будинку, результати технічного огляду цього дачного (садового) будинку, висновок про відповідність державним будівельним нормам, ну і зрозуміло дата, підпис. Основним, треба вважати комплексний тип -  результати технічного огляду. Вимушений зазначити, що документ готувались сміливі люди, бо взялися за те що не зовсім знають, чи розуміють. Тому у документі затвердженому Урядом, вказані нормативні акти які втратили чинність.  Це ДБН В.2.2-15:2015 Житлові будинки. Основні положення  від 2015 року і знамениті ДБН 360-92** Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень.

 Що зазначається у результатах технічного огляду?  Я коротко їх назву:

 Позначка про відповідність вимогам пункту ДБН Житлові будинки, в частині висоти житлових приміщень. Вона має бути не менше як 2,5 м.

  Позначка про відсутність деформації, що можуть призвести до втрати несучої здатності конструкції та руйнування будинку.

 Позначка про наявність діючої системи опалення, для забезпечення експлуатації будинку, протягом всього року.

 Позначка про відповідність в частині дотримання санітарних і протипожежних розривів.

 Позначка про відповідність вимогам, які не зазначені, крім тих що зазначені у розділі 1, я довго шукав що це за розділ 1, виявилось що попередній документ, який був затверджений як форма звіту про технічний огляд, складався з двох розділів, цей документ виключено, але посилання на розділ лишилося.

   Отже, відповіді на питання чи співпадає те що оглядалося тому на що оформлено право власності як бачите немає. Що свідчить або про недовершеність процесу переведення або про такий собі спосіб можливості легалізації проведення будівельних робіт без набуття права на їх виконання, ну якщо вони звичайно проводилися і не були амністовані. До речі у формі звіту який було виключено, містилася позиція такого типу, що об'єкт побудований у період "з ",  "по", згідно з документами що підтверджують строки будівництва об'єкта або хоча б зі слів власника. Хоч за щось можна було зачепитися.

 Тепер про другу обставину, яка стала приводом для статті. Коротко суть справи: вільні складські приміщення віддані в оренду танцювальній студії, випадок треба сказати не поодинокій. На цій підставі виникло питання щодо необхідності, ну зрозуміло була скарга, проведення реконструкції, оскільки змінилося функціональне призначення об'єкта. Але перебудови, як головного визначального чинника реконструкції, як зазначається в інформації, не відбулося, і техніко-економічні показники не змінились. Тобто мова йде тільки про зміну призначення об'єкта будівництва. І якщо для дачних та садових будинків проблема загалом врегульована, то для інших об'єктів ні, а вона реально існує.

   Якщо звернутися до класифікатору будівель і споруд, то для складів, складських приміщень і танцювальних залів передбачені окремі коди. І якщо складські приміщення, про які йдеться в інформації, є окремою будівлею і оскільки процедури зміни призначення немає, то формально потрібно проводити реконструкцію. Чесно кажучи не дуже віриться що перетворити склад у танцхол можна тільки розіславши ковролін, так сказано в тій же інформації, а рівень опалення, вентиляції, освітлення, а роздягальні, душові, санвузли для немалої кількості танцюючих? Та й про те що ТЕПи не змінилися говорити не дуже коректно, починаючи з того, що для складів і громадських будівель вони регулюються різними додатками ДБН А.2.2-3:2014.  

   Але починати, все рівно, потрібно з уточнення функціонального призначення території та цільового призначення земельної ділянки. Знову дивимось таблицю співвідношення, ні функціональні зони, ні земельні ділянки за призначенням не співпадають. Тому передача в оренду складського приміщення, підкреслюю ще раз, якщо це окрема будівля, для занять танцювальної студії, якось не вписується ні в містобудівне ні земельне законодавство. Але якщо складські приміщення є тільки частиною якоїсь будівлі, то неможливе може стати певною мірою можливим, хоча б частково. Згідно з державним класифікатором, будівлі що використовуються або запроектовані для декількох призначень, повинні бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою, відповідно до головного призначення. Там же в класифікаторі наведено процедуру визначення головного призначення, в основі якої відсоткове співвідношення площ різних за призначенням приміщень будівлі, в складі повної загальної площі, з віднесенням цих приміщень згідно з їх призначенням чи використанням, до відповідного класифікаційного угрупування. Наведено там і приклад, коли будівля у складі чотирьох житлових квартир, офісів кредитної установи, магазину, бібліотеки, кабінету лікаря відноситься до класу 1262 Музеї та бібліотеки. Тобто у в певних випадках зміни призначення об'єкту коду можна і уникнути, але щодо реконструкції приміщення, у цьому випадку, окремого приміщення я свою думку вже висловив. Сподіваюсь інформація була цікавою.