По сложившейся практике к самовольному строительству относят объекты строительства, подпадающие под определение ст.  376 Гражданского кодекса Украины, а именно: «Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся:

• на земельном участке, не отведенном для этой цели;

• без надлежащего разрешения;

• без надлежаще утвержденного проекта;

• с существенными нарушениями строительных норм и правил.

  Наличие хоть одного из этих обстоятельств является основанием для признания строительства самовольным.

  В соответствии со ст.  41 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» выявления факта самовольного строительства объекта является основанием для проведения внеплановой проверки органом государственного архитектурно-строительного контроля.

 В результате проведения децентрализации в сфере государственного архитектурно сегодня в стране действует смешанная система государственного контроля в строительстве.

  Она состоит из централизованной системы, которую представляет Госархстройинспекция Украины и ее территориальные органы (далее - государственные органы), и определенного количества (на момент подготовки статьи - ровно 100) исполнительных органов по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля сельских, поселковых, городских советов, которым  в установленном порядке переданы полномочия по осуществлению функций госархстройконтроля на территории соответствующих населенных пунктов (далее - местные органы).

  Определение подконтрольности объекта строительства местному или государственному органу госархстройконтроля согласно ст.  7 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» зависит от класса последствий (ответственности) такого объекта.

 Эта норма работает напрямую, если объектом строительства является объект - отдельное сооружение (в том числе, дом или здание, которые по определению являются разновидностью сооружения) или его часть.  Определение подконтрольности такого объекта строительства как комплекс - несколько сложнее.  В этом случае подконтрольность объекта строительства зависит от состава комплекса и определяется или по классу последствий, который является самым высоким среди объектов комплекса (это когда в комплекс входят объекты с различными классами последствий), либо по результатам совокупных показателей всех объектов комплекса (если комплекс состоит из объектов одного класса последствий).  Далее в изложении для корректности употребляемых терминов будем рассматривать ситуацию, когда объектом строительства является объект.

 Согласно части восьмой статьи 32 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», при осуществлении государственного архитектурно-строительного контроля на объектах самовольного строительства класс последствий таких объектов определяется самостоятельно соответствующими органами государственного архитектурно-строительного контроля или с привлечением экспертной организации или  эксперта, имеющего соответствующий квалификационный сертификат.

То есть, при наличии признаков самовольного строительства, к определению реального класса последствий объекта самовольного строительства, вопрос подконтрольности такого объекта строительства является неопределенным.  Потенциальные возможности для проведения проверки должны как местные, так и государственные органы госархстройконтроля?

 Попробуем разобраться в природе самого термина «выявления факта самовольного строительства».  По определению получается так, что сам по себе факт обнаружения самовольного строительства уже является установленным еще до проведения проверки.  А сама проверка нужна собственно для выяснения класса последствий объекта, установления лиц, которые будут привлечены к ответственности, и издания предписания о приостановлении строительных работ.

 Каким образом выявлен факт самовольного строительства - это, образно говоря, «есть тайной следствия» и зоной полной ответственности тех, кто такой факт обнаружил и сообщил о нем.  Официальным подтверждением законности (или незаконности) строительства на определенном земельном участке или капитального ремонта или реконструкции существующего сооружения могут считаться только результаты контрольного мероприятия органа госархстройконтроля.  Вполне может случиться так, что «обнаруженный объект самовольного строительства» на поверку таковым не является.  И наоборот, объект строительства, по которому приобретено право на выполнение строительных работ, на самом деле имеет проблемы, через которые может перейти в статус самовольного.  Все в жизни бывает.

Что касается выявления случая самовольного строительства, которое наступает при выполнении работ без надлежащего разрешения (точнее - без приобретения права на выполнение строительных работ) - то на практике это осуществить не так уж трудно.  Для этого, например, достаточно регулярно осуществлять обзорные объезды определенных территорий или районов населенного пункта и фиксировать новые строительные площадки (своего рода патрулирование).  Далее происходит сверка о наличии, в реестре разрешительных документов, записей о приобретении права на выполнение строительных работ на зафиксированных земельных участках и ситуация становится понятной.  Надо полагать, что вновь созданные местные органы госархстройконтроля в полной мере владеют градостроительной ситуацией в своем населенном пункте.  В конце концов, для этого они и создавались.

 Следует отметить, что реестр разрешительных документов ведется уже более семи лет, а поэтому абсолютное большинство объектов, находящихся в состоянии строительства на законных основаниях, в нем присутствует.  За исключением незначительной части объектов, разрешения на выполнение которых были выданы до 2011 года и не имели срока действия.

 Итак, стоит еще раз подчеркнуть, что подконтрольность объекта самовольного строительства можно установить только после определения его класса последствий.  На практике это выглядит как своего рода «замкнутый круг»: чтобы осуществить проверку - нужно установить подконтрольность объекта самовольного строительства.  Для этого нужно определить его класс ответственности, что можно сделать, опять же, только путем проведения контрольного мероприятия.

Кто должен осуществить этот первый мероприятие?  Выглядит так, что тот орган госархстройконтроля, которому станет известен факт обнаружения самовольного строительства.  То есть указанные действия может осуществлять как орган госархстройконтроля местного органа самоуправления (в случае его образования и получения соответствующих полномочий), так и территориальный орган Госархстройинспекции Украины.  И каким бы несложным, с первого взгляда, выглядело начатое самовольное строительство - это не является основанием для не проведения проверки тем или иным органом госархстройконтроля.

 И только после документального определения класса последствий (а сделать это, как уже отмечалось, орган государственного архитектурно может как самостоятельно, так и с привлечением экспертной организации) становится понятно, или продолжать вести этот объект органу, осуществившему первую проверку, или объект  должен быть передан под контроль другому соответствующему органу.

 Однако определить класс последствий самовольно начатого строительства не так уж и просто.  Легче, когда есть разработанная проектная документация, а отсутствует только документ, дающий право на выполнение строительных работ.  Тогда класс последствий содержится в самой проектной документации.  А если нет - то, зная проектные параметры объекта, сделать это не сложно.

 А вот когда возведен, например, только нулевой цикл, проект отсутствует (или не предоставляется, такое вполне может быть) - как определить, кому такой объект подконтролен?  Каким образом представить контуры и характеристики возможного сооружения?

 Кроме того, это не исключает возможности дублирования контрольных мероприятий, например, если о выявлении факта самовольного строительства одновременно стало известно и центральному, и местному органу госархстройконтроля.  Это не есть хорошо, нужна какая-то координация действий.  Очевидно, выход из ситуации возможен только административным путем.

Например, таким - в случае отсутствия права на выполнение строительных работ мероприятия госархстройконтроля осуществляются соответствующими органами госархстройконтроля, которые определяются центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику государственного архитектурно-строительного контроля, то есть Госархстройинспекцией Украины.

 Однако этой ситуацией дело не ограничивается.  Объект, на котором предусмотренным законодательством способом приобретено право на выполнение строительных работ, в процессе строительства, как уже отмечалось, может перейти в статус самовольного.  Этого можно «достичь» разными способами.

 К примеру:

 • изменить заказчика строительства, а земельный участок на него не переоформить;

 • допустить существенные нарушения строительных норм и правил;

 • неверно (сознательно или бессознательно) определить класс последствий, вследствие чего документ, на основании которого выполняются строительные работы, фактически не является документом для реального класса последствий объекта строительства;

 • тоже самое может наступить в результате корректировки проектной документации, если у объекта изменился класс последствий, а соответствующий разрешительный документ не

  переоформлен (не отменен, выдан и не получен новый)

 • наконец, может быть выявлен факт присутствия недостоверной информации в

  документе, который дает право на выполнение строительных работ, что неизбежно

  приводит к его отмене (аннулировании).

Указанные случаи (конечно, это далеко не исчерпывающий их перечень) вероятно могут вызвать переход объекта строительства в статус самовольного строительства.

 Причем, исходя из формулировки ст.  376 Гражданского кодекса Украины «Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся ...», указанные ситуации должны рассматриваться как на стадии строительства, так и после его завершения, даже после ввода в эксплуатацию,  если такое имело место быть.

 В вышеприведенных случаях тоже возникает вопрос подконтрольности объекта строительства, который в процессе выполнения строительных работ, образно говоря, «получил статус самовольного».  Если строго следовать норме, определенной частью восьмой статьи 32 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», то после выявления факта самовольного строительства право на определение класса последствий такого объекта переходит в орган госархстройконтроля.  Которого - того, который располагает информацией о выявлении факта самовольного строительства?  Или того, которому был подконтрольным объект в процессе строительства?  Если это один и тот же орган - вопросов нет.  А если нет?  Тогда остается упомянутый выше административный путь.

 Не исключено, что могут быть и другие варианты.  Очевидно другое - проблема существует и требует урегулирования.