Довгий час технічна інвентаризація існувала паралельно з процесом будівництва, фактично не перетинаючись з ним.

Будували по проектній документації, а то і без неї, а нерухомість оформляли на підставі документів технічної інвентаризації. Немалою мірою, цьому сприяв той "факт", що питання будівництва і технічної інвентаризації регулювалися різними відомствами. Технічна інвентаризація відносилася до сфери житлово-комунального господарства і була виключною монополією місцевої влади, бо здійснювалася комунальними підприємствами які звалися бюро технічної інвентаризації. А законодавче визначення терміну "технічна інвентаризація" взагалі містилося у законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" прийнятому у 2004 році. Там зазначалося, що технічна інвентаризація - це довідка-характеристика технічного стану об'єктів нерухомого майна. Ну не точно звичайно. Технічна інвентаризація - це процес а не документ, правда це визначення було згодом, в 2010 році вилучене, а діюче визначення з'явилося тільки у 2019 році. Але про все по порядку.

 Перше зближення процесів будівництва і технічної інвентаризації відбулося у 2011 році, коли у формі акту готовності об'єкта до експлуатації та й до декларації відповідній, з'явилися графи у яких мали зазначатися показники об'єкта будівництва з врахуванням результатів технічної інвентаризації. Це відразу але неявно перевело технічну інвентаризацію до зовсім іншого статусу під час будівництва. 

   Перше - це те що вона мала бути виконана до завершення будівництва, тобто фактично ставало етапом будівництва, на рівні, ну наприклад, експертизою проекту, авторським чи технічним наглядом. 

Друге і найголовніше. Технічна інвентаризація почала виступати у двох форматах -  в виробничому і контрольному. В виробничому тому що ії результатом є створення інвентаризаційної справи, самостійного документу, який надалі використовується у життєвому циклі об'єкта нерухомості. А контрольному, тому що погодьтеся важко утриматись від порівняння показників наведених у паралельних графах акту готовності до експлуатації, за проектом і за результатами технічної інвентаризації.

 І хоч ніде обов'язкової вимоги щодо порівняння цих показників не зазначалося, вона як ніяка інша підходила під підставу для відмови у видачі сертифікату, яка у тому ж 2011 році звучала так: невідповідність об'єкта проектній документації. Ну дійсно яка ж відповідність проектній документації, якщо проектні і  фактичні показники відрізняються. 

  Скажу що для того щоб позбутися такої можливої халепи, були відомі випадки, коли проектні показники, як то кажуть, тупо переносилися в інвентаризаційну справу -  технічний паспорт, але співпадати зазначені показники можуть хіба що випадково. детально це питання розглядалося в статті № 32. Про відхилення від проекту. Там приводилося припущення, що у допустимих значеннях відхилень при виконанні будівельних робіт, наприклад площа житлового будинку може відрізнятися від проектного показника на 1-2%. Якщо більше, то це вже проблеми не технології виконання робіт. 

   Що маємо на тепер. Офіційного статусу як етапу будівництва технічна інвентаризація набула у 2019 році, з внесенням змін до статті 26 закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", якою статтею встановлено порядок проектування та будівництва об'єктів. Тепер, після виконання підготовчих та будівельних робіт, але до прийняття об'єкта в експлуатацію, належить здійснити його технічну інвентаризацію. Одночасно до закону включено нову статтю 39 прім. 3, яка так і зветься:  технічна інвентаризація об'єкта нерухомого майна. Отже, технічна інвентаризація - це комплекс робіт, з метою визначення складу, фактичної площі, об'єму, технічного стану об'єкта нерухомості, з виготовлення відповідних документів, з використанням тепер реєстру будівельної діяльності. 

  У цій же статті перераховані випадки коли здійснюється технічна інвентаризація. Не всі вони стосуються безпосередньо процесу будівництва, а тому тільки про той випадок далі який власне фактично тепер і є етапом будівництва а саме, технічна інвентаризація об'єкта нерухомого майна проводиться перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, щодо якого чи яких набуто право на виконання будівельних робіт. 

   На будівництві, яке вважається самовільним, технічна інвентаризація не проводиться. Дуже важлива обставина бо свого часу бюро технічної інвентаризації проводили інвентаризацію і на самочинно збудованих об'єктах, ставлячи при цьому відповідний штамп. Це було як мінімум нечесно по відношенню до власників таких будов, для яких у такій спосіб закладалася надія яку не завжди можна було здійснити, тобто ввести будинок в експлуатацію.

 Трохи виправили ситуацію тоді будівельна амністія, але зрозуміло не скрізь і не завжди. До того ж органи техінвентаризації у такий спосіб фактично переймали на себе повноваження органів держархбудконтролю, які і тільки які, наділені правом визначати статус будівництва. Згідно із цією статтею 39 прим.3 Порядок проведення технічної інвентаризації нерухомого майна, перелік об'єктів які підлягають технічній інвентаризації, склад, зміст інвентаризаційної справи, матеріалів технічної інвентаризації та технічних паспортів визначається Кабінетом міністрів. Такий порядок, ну і решта так би мовити документів, нарешті затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 року № 488. 

  Цією ж постановою, перелік видів робіт пов'язаних із створенням об'єктів архітектури виконавці яких проходять професійну атестацію доповнено пунктом: виконання робіт із технічної інвентаризації нерухомого майна. Так що все тепер по-дорослому. Виконавці технічної інвентаризації можуть теж відзначати День будівельника. 

   Але як на мене, називати технічну інвентаризацію повноцінним етапом будівництва ще трохи зарано, бо права і повноваження є, а відповідальності немає. Дивіться за кожним з етапів будівництва, існує контроль або нагляд. За деякими навіть декілька. Так за видачею містобудівних умов і обмежень, будівельних паспортів, наглядає орган державного архітектурно-будівельного нагляду, не контролю а нагляду. Розроблення проекту перевіряє експертна організація а її, разом з проектувальником, орган держархбудконтролю. На етапі виконання будівельних робіт взагалі не протовпитися -  і авторський і технічний нагляд, і знову ж таки той держархбудконтроль. А при прийнятті об'єкта в експлуатацію додається ще й генеральний проектувальник, який підписує акт готовності. Будемо відверті, коли наявність контролю стає бажаною і милою? Тоді, коли між певними учасниками будівництва, виникають, скажемо м'яко, певні протиріччя, які вони самі не можуть чи не хочуть врегулювати.  Тоді з'являється звернення до органів контролю чи нагляду з проханням провести перевірку і винести відповідні рішення. І не можна сказати що такі випадки поодинокі. 

   А що ж технічна інвентаризація, тепер уже офіційний учасник будівництва? Ну далі парадокс, дивіться, дані отримані за результатами технічної інвентаризації заносяться до акту готовності як і проектні показники. Але на відміну від проектувальника, представник організації, яка проводила технічну інвентаризацію акт не підписує. Як уже зазначалось у статті № 32, при прийнятті об'єкта в експлуатацію перевіряється відповідність проектних техніко-економічних показників об'єкта будівництва відомостям щодо проведеної технічної інвентаризації. Це пункт 22 Додатку 2 до Порядку ведення єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Зветься він перелік критеріїв аналізу поданих даних на їх повноту, відповідність формату, логічність та достовірність. Уявімо що результати технічної інвентаризації помітно відрізняються від проектних показників. 

  Хто "накосячив",проектувальник чи працівник технічної інвентаризації? Цілком можливо що і не той і не той, а хтось третій, не будемо вказувати пальцем. Як перевірити проектувальника відомо, а як перевірити  фахівця з технічної інвентаризації, щоб потім можна було вийти на того третього? 

 У Порядку проведення технічної інвентаризації зазначено: контроль за дотриманням вимог цього порядку та інших актів у сфері технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна здійснюється відповідно до законодавства. Дивимось законодавство,  базова стаття 41 закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" -  контролю підлягають замовники, проектувальники, підрядники та експертні організації, виконавців технічної інвентаризації не зазначено. Далі, Порядок здійснення держархбудконтролю -  тут теж не зазначені виконавці технічної інвентаризації, але указані сертифіковані відповідальні виконавці робіт, якими тепер як уже зазначалося, є виконавці робіт із технічної інвентаризації. Тобто в загальному плані держархбудконтроль поширюється на виконавців технічної інвентаризації. Але чи можна його здійснити? Серед питань які підлягають перевірці під час держархбудконтролю, знову ж таки, безпосередньо про технічну інвентаризацію не йдеться. Але є такий пункт, який годиться і для технічної інвентаризації. Звучить він так: дотримання відповідальними виконавцями вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил. Але перевірки здійснюються з використанням уніфікованого акту,  а у ньому підходящого пункту не знаходиться. Хоча у переліку актів відповідно до яких складено перелік питань для проведення контролю, інструкція з технічної інвентаризації значиться.

   Можна було б скористатися пунктом 5.2 уніфікованого акту, щодо оформлення належним чином та у повному обсязі виконавчої документації, але інвентаризаційна справа не віднесена до виконавчої документації, хоча цілком може такою вважатися. Тобто скласти акт про порушення неможливе. Ну а далі і говорити, нічого потрібно вносити зміни до зазначених актів, якщо вести розмову про відповідальність виконавців технічної інвентаризації.

  А загалом було б логічним, якщо вже технічне інвентаризація етап будівництва, щоб представник організації яка проводила технічну інвентаризацію, підписував акт готовності, а у матеріалах інвентаризаційної справи, містилась інформація про те що об'єкт не містить суттєвих відхилень від проектної документації, хоча б так.