Долгое время техническая инвентаризация существовала параллельно процессу строительства, фактически не пересекаясь с ним.

Строили по проектной документации, а то и без нее, а недвижимость оформлялась на основании документов технической инвентаризации. В немалой степени этому способствовал тот "факт", что вопросы строительства и технической инвентаризации регулировались разными ведомствами. Техническая инвентаризация относилась к сфере жилищно-коммунального хозяйства и была исключительной монополией местных властей, так как осуществлялась коммунальными предприятиями, называвшимися бюро технической инвентаризации. А законодательное определение термина "техническая инвентаризация" вообще содержалось в законе Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений" принятом в 2004 году. Там отмечалось, что техническая инвентаризация – это справка-характеристика технического состояния объектов недвижимого имущества. Ну, не точно конечно. Техническая инвентаризация – это процесс, а не документ, правда, это определение было впоследствии, в 2010 году изъято, а действующее определение появилось только в 2019 году. Но обо всем по порядку.

  Первое сближение процессов строительства и технической инвентаризации произошло в 2011 году, когда в форме Акта готовности объекта к эксплуатации и соответствующей декларации, появились графы, в которых должны указываться показатели объекта строительства с учетом результатов технической инвентаризации. Это сразу, но неявно перевело техническую инвентаризацию в совершенно другой статус во время строительства.

  Первое - это то, что она должна была быть выполнена до завершения строительства, то есть фактически становилась этапом строительства, на уровне, ну например,  с экспертизой проекта, авторским или техническим надзором.

Второе и самое главное. Техническая инвентаризация начала выступать в двух форматах – в производственном и контрольном. В производственном, так как ее результатом является создание инвентаризационного дела - самостоятельного документа, который в дальнейшем используется в жизненном цикле объекта недвижимости. А в контрольном  потому, что согласитесь, трудно удержаться от сравнения показателей приведенных в параллельных графах Акта готовности к эксплуатации, по проекту и по результатам технической инвентаризации.

И хотя нигде обязательного требования по сравнению этих показателей не отмечалось, оно как ничто другое подходило под основание для отказа в выдаче сертификата, которое в том же 2011 году звучало так -  несоответствие объекта проектной документации. Ну, действительно каково же соответствие проектной документации, если проектные и фактические показатели отличаются.

  Скажу что для того чтобы избавиться от такой возможной неприятной ситуации, были известны случаи, когда проектные показатели, как говорится, тупо переносились в инвентаризационное дело – технический паспорт, но совпадать указанные показатели могут разве что случайно. Подробно этот вопрос рассматривался в статье №32. Об отклонениях от проекта. Там приводилось предположение, что в допустимых значениях отклонений при выполнении строительных работ, например, площадь жилого дома может отличаться от проектного показателя на 1-2%. Если больше, то это уже проблемы не технологии выполнения работ.

  Что имеем сейчас. Официальный статус как этап строительства техническая инвентаризация приобрела в 2019 году, с внесением изменений в статью 26 закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", в которой, статьей установлен Порядок проектирования и строительства объектов. Теперь после выполнения подготовительных и строительных работ, но до принятия объекта в эксплуатацию, предстоит осуществить его техническую инвентаризацию. Одновременно в закон включена новая статья 39 прим. 3, которая так и называется: техническая инвентаризация объекта недвижимого имущества. Итак, техническая инвентаризация – это комплекс работ, с целью определения состава, фактической площади, объема, технического состояния объекта недвижимости, по изготовлению соответствующих документов, с использованием реестра строительной деятельности.

   В этой же статье перечислены случаи, когда осуществляется техническая инвентаризация. Не все они касаются непосредственно процесса строительства, а потому только о том случае который фактически теперь и является этапом строительства, а именно, техническая инвентаризация объекта недвижимого имущества проводится перед принятием в эксплуатацию законченных строительством объектов, в отношении которого или которых приобретено право на выполнение строительных работ.

При строительстве, которое считается самовольным, техническая инвентаризация не производится. Это чень важное обстоятельство потому, что в свое время бюро технической инвентаризации проводили инвентаризацию и на самовольно построенных объектах, ставя при этом соответствующий штамп. Это было как минимум нечестно по отношению к владельцам таких строений, для которых таким образом закладывалась надежда, которую не всегда была осуществима, то есть ввести дом в эксплуатацию.

  Несколько исправила ситуацию тогда строительная амнистия, но понятно не везде и не всегда. К тому же органы техинвентаризации таким образом фактически перенимали на себя полномочия органов госархстройконтроля, которые и только они наделены правом определять статус строительства. Согласно статье 39 прим.3 Порядок проведения технической инвентаризации недвижимого имущества, перечень объектов подлежащих технической инвентаризации, состав, содержание инвентаризационного дела, материалов технической инвентаризации и технических паспортов определяется Кабинетом министров. Такой порядок, ну и все остальные так сказать документы, наконец-то утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 12 мая 2023 года № 488.

     Этим же постановлением перечень видов работ связанных с созданием объектов архитектуры исполнители которых проходят профессиональную аттестацию дополнен пунктом: выполнение работ по технической инвентаризации недвижимого имущества. Так что все сейчас по-взрослому. Исполнители технической инвентаризации тоже могут отмечать День строителя.

Но, по-моему, называть техническую инвентаризацию полноценным этапом строительства еще немного рано, потому что права и полномочия есть, а ответственности нет. Смотрите, за каждым из этапов строительства, существует контроль или надзор. По некоторым даже несколько. Так, за выдачей градостроительных условий и ограничений, строительных паспортов, надзирает орган государственного архитектурно-строительного надзора, не контроля а надзора. Разработку проекта проверяет экспертная организация, а ее, вместе с проектировщиком, орган госархстройконтроля. На этапе выполнения строительных работ вообще не протолкнуться – и авторский и технический надзор, и опять-таки тот госархстройконтроль. А при принятии объекта в эксплуатацию добавляется еще и генеральный проектировщик, подписывающий акт готовности. Будем откровенны, когда наличие контроля становится желанным и необходимым? Тогда, когда между определенными участниками строительства возникают, скажем мягко, определенные противоречия, которые они сами не могут или не хотят урегулировать. Тогда возникает обращение в органы контроля либо надзора с просьбой провести проверку и вынести соответствующие решения. И нельзя сказать, что такие случаи единичны. 

А что же техническая инвентаризация теперь уже официальный участник строительства? Ну, дальше парадокс, смотрите, данные полученные по результатам технической инвентаризации заносятся в акт готовности как и проектные показатели. Но в отличие от проектировщика, представитель организации, проводившей техническую инвентаризацию, акт не подписывает. Как уже отмечалось в статье № 32, при принятии объекта в эксплуатацию проверяется соответствие проектных технико-экономических показателей объекта строительства сведениям о проведенной технической инвентаризации. Это пункт 22 Приложения 2 к Порядку ведения единой государственной электронной системы в сфере строительства. Называется он перечень критериев анализа данных на их полноту, соответствие формата, логичность и достоверность. Представим, что результаты технической инвентаризации заметно отличаются от проектных показателей.

   Кто "накосячил", проектировщик или работник технической инвентаризации? Вполне возможно, что и не тот и не тот, а кто-то третий, не будем указывать пальцем. Как проверить проектировщика известно, а как проверить специалиста по технической инвентаризации, чтобы потом можно было выйти на третьего?

  В Порядке проведения технической инвентаризации указано: контроль соблюдения требований этого порядка и других актов в сфере технической инвентаризации объектов недвижимого имущества осуществляется в соответствии с законодательством. Статья 41 закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" - контролю подлежат заказчики, проектировщики, подрядчики и экспертные организации -  исполнители технической инвентаризации не указаны. Далее, Порядок осуществления госархстройконтроля – здесь тоже не указаны исполнители технической инвентаризации, но указаны сертифицированные ответственные исполнители работ, которыми теперь, как уже отмечалось, являются исполнители работ по технической инвентаризации. То есть в общем плане госархстройстройконтроль распространяется на исполнителей технической инвентаризации. Но можно ли его выполнить? Среди вопросов подлежащих проверке во время госархстройконтроля, опять же, непосредственно о технической инвентаризации речь не идет. Но есть такой пункт, подходящий и для технической инвентаризации. Звучит он следующим образом: соблюдение ответственными исполнителями требований законодательства, строительных норм, стандартов и правил. Но проверки производятся с использованием унифицированного акта, а в нем подходящего пункта не находится. Хотя в перечне актов в соответствии с которыми составлен перечень вопросов проведения контроля, инструкция по технической инвентаризации значится.

Можно было бы воспользоваться пунктом 5.2 унифицированного акта относительно оформления должным образом и в полном объеме исполнительной документации, но инвентаризационное дело не отнесено к исполнительной документации, хотя вполне может таковым считаться. То есть составить акт о нарушении невозможно. Ну а дальше и говорить нечего, нужно вносить изменения в указанные акты, если вести разговор об ответственности исполнителей технической инвентаризации.

В целом же было бы логичным, если техническая инвентаризация уже этап строительства, чтобы представитель организации, проводившей техническую инвентаризацию, подписывал акт готовности, а в материалах инвентаризационного дела содержалась информация о том, что объект не содержит существенных отклонений от проектной документации, хотя бы так.

[*] Україна є членом СОТ з 2008 року.